아파트 경매 도전기

안녕하세요 :)

 

관심을 갖고 있던 아파트가 경매로 나와서 손품 발품 팔아가면서

 입찰가 산정 후 입찰했던 경험담입니다.

 

 

 

 

 

처가댁이 있는 아파트로 올남향에 동간 간격 넓고 초등학교 가깝고 내부구조 잘 빠져서

꽤나 선호도 있는 아파트랍니다.

 

이때는 일시적 1가구 2주택 세팅을 목표로 하고 있던 시기라서

평소에도 아~ 삼구트리니엔 경매 나오면 좋겠다고 생각하고 있었는데

때마침!! 경매로 나와서 관심을 많이 기울였었습니다.

 

 

 

 

[권리분석]

1. 인수권리없음

2. 소액임차인 최우선보증금으로 1500만원 수령 가능

3. 경매개시일이 19.10.25.이므로 대략 1년치 월세(840만원)을 내지 않았을 것이라 예측

 

[장점]

1. 낙찰가에 따라 다르겠지만(시세로 봤을때) 임차인은 보증금을 전액 받아가면서 그동안 월세 안냈다면 오히려 이득

→ 명도가 쉬울 것 같았음

2. 관리실에 방문해본 결과 미납 관리비 없고 가족들이 거주하고 있다고 함

→ 집을 깨끗하게 썻을 것 같았음

 

[단점]

1. 감정이 1년전이라 현재에 비해 시세가 싸서 신건에 낙찰될 가능성이 높음(대출을 많이 받을 수 있을까?)

2. 경쟁률이 높을 것이라 예측

 

 

처가댁이기도 하고 저희도 근처에 살아서 수시로 부동산 다닌 덕에 시세는 어느정도 알고 있었습니다.

감정가가 2억4200인데, 그 당시 호가는 3억에도 나왔으나 급매로 처분하려면 2억9000정도였습니다.

부동산에서도 2억9000이면 바로 팔 수 있다고 얘기해주셨습니다.

 

취득세 1.1% + 법무비 0.5% + 수리비(도배정도 100만원) + 중개수수료 0.4% + 대출이자 3.5% + 중도상환수수료 1.5%

 

이렇게 잡고 분석을 했습니다

판매가는 2억9000으로 잡고(보수적) 90%의 금액에서 기타 비용과 양도세를(바로판다는 가정하에) 합하니

세후 수익이 1400~1500정도 될 것 같았습니다.

와이프는 2억7000은 넘겨야 될 것 같다고 했지만...

되면 좋고 안되면 말고라는 생각으로 입찰가는 2억6200으로 했습니다.

 

 

결과는...

 

 

 

어림없는 입찰가 ㅠㅠ

 

사실 여름쯤부터 포항에 투자자들이 들어오기 시작했고 시세가 서서히 상승하고 있는 추세였습니다.

 

그럼에도 2억9000도 비싸다는게 현지인들의 생각이었고..(저도 현지인 마인드 ㅠㅠ)

 

12월 초인 현재 호가는 4억까지도 나오고 있으며 실거래도 3억3000~5000까지 나오고 있습니다.

 

 

이번에 얻은 교훈이라면..

시세조사는 정확하게 하되 현재 시점의 분위기가 어떠한지, 장기적으로 어떻게 될지도 고려해봐야한다는 것입니다.

보수적으로 하는것은 옳지만, 투자자들도 들어오고 있고 상대적으로 분위기가 불장으로 가고 있는걸 알면서도 너무 현 시점에만 집중했던게 패찰의 원인인 것 같습니다.

또한 제 입장에서는 그 집을 낙찰받아서 현재 집을 비과세로 팔고 이사가도 되니 양도세 부분에서도 좀 여유롭게 생각했다면 입찰가를 높일 수 있었을텐데 하는 아쉬움도 있습니다.

 

보수적으로 한다는 점에만 집중한 나머지 큰 그림을 그리지 못했었네요ㅠㅠ

 

-다음에는 기필코..!!-