손품으로 도전한 모의 입찰기[단지 내 상가]

 

 

족장님 상가초급반 강의를 듣고 물건 검색하다가 발견한 상가!!(제 눈에는 보물?)

실제 입찰까지는 못해보고 열심히 손품 판 후 모의입찰했던 물건입니다.

 

 

물건이 괜찮다고 본 Point

1. 950세대의 아파트(2010년준공)이며 단지 내 상가 수가 11개 남짓임

2. 단지 내 상가 외 주변 상가가 거의 없고, 아파트 주민 출입도 거의 정문 상가쪽을 지나가게 되어있음

3. 주변에 다른 큰 상권을 가려면 차로 10~15분이나 나가야함

4. 비슷한 단지내 상가와 비교시 상가 수도 적고 상가가격도 저렴(제가 사는 아파트를 비교군으로 삼았습니다)

 * 제가 사는 아파트: 950세대(2017년준공) / 단지내상가 30개+길건너 및 양옆으로 상가주택 즐비

 → 최근 공실도 생기고 가격도 많이 내려가서 전용 13평 기준 월세 6~70만원선(기존 장사하던 분들은 100만원)

5. 로드뷰를 연도 설정해가면서 체크해 본 결과, 대부분이 오랫동안 같은 가게를 운영중

(장사가 어느정도 된다는 말이니 재계약하거나 아니라도 임차 맞추기는 용이해보였음)

 

 

입찰시 걸리는 부분

1. 아파트 시세가 낮음(소비수준이 어느정도일지 고민)

2. 총14개 상가가 나와서 전체 다 낙찰 전까지 명도가 쉽지 않겠다

 *특히 창고로도 쓰기 어려워 보이는 3~4평 남짓한 지하 물건이 3개나 나와있음(아무도 입찰할 것 같지 않음)

3. 길 건너 부동산에 전화 문의해보니 상가주인들 다 아는 사람들이라 경매 상담은 못해준다는 답변

 *시세 파악이 쉽지 않겠구나.

 

이정도로 생각을 정리 한 후, 권리신고 된 내용들을 바탕으로 엑셀에 정리를 했습니다.

 

 

 

노란셀은 신건에 낙찰된 물건들입니다.

 

모의 입찰할 때, 최대한 보수적으로 하자는 마음으로

1층 평당 월세 5만원을 기준으로 잡았고, 수익률은 6.9%로 잡았습니다.

 

사실 1층이면 6%도 충분할 것 같았지만 
신건에 낙찰받은 분들이 수익률 최소 6.5% 이상으로 낙찰 받았기에 좀 더 보수적으로 접근했습니다.

 

결과는 1건(미술학원 내 안쪽 절반)만 낙찰되고 나머지는 모조리 패찰했습니다.

<이미 평당 월세도 보수적으로 잡은 마당에 수익률까지 보수적으로 잡은 것이 패찰 원인이 아닐까 싶습니다>

 

실제 통영까지 가서 임장 해봤으면 결과가 조금 달라졌을까 하는 아쉬움이 남는 모의 입찰기였습니다.